近年來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境更加復(fù)雜、景氣周期更短、市場(chǎng)變化更快、競(jìng)爭(zhēng)壓力和資金壓力更大、規(guī)?；芾砀y。
房企如何安然過(guò)冬。郁亮在萬(wàn)科南方區(qū)域2018年9月例會(huì)上強(qiáng)調(diào)：“必須聚焦到產(chǎn)品力和服務(wù)能力的提高上。”
而工程正是房企產(chǎn)品力背后強(qiáng)有力的支撐，工程質(zhì)量的好壞、建造速度的快慢等一系列因素決定開發(fā)商現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)速度。
這也給工程管理提出更高的要求：更快的建造速度，更高的客戶滿意度。 那么，如何打造令客戶滿意的產(chǎn)品，本文以國(guó)內(nèi)某標(biāo)桿房企為例，看其通過(guò)3大做法實(shí)現(xiàn)工程精細(xì)化管理。
品質(zhì)理念：由上而下貫徹，保證內(nèi)外理念統(tǒng)一
欲做好產(chǎn)品品質(zhì)，必然需要內(nèi)部貫徹集團(tuán)品質(zhì)理念，外部真正理解并能落地。
在該房企，品質(zhì)理念早已根深蒂固。在內(nèi)部，通過(guò)統(tǒng)一的工作原則，以及自上而下貫徹，“品質(zhì)第一”已成為每個(gè)工程人員的工作目標(biāo)；而外部供應(yīng)商不僅僅是合作對(duì)象，更是一路前行的伙伴，并將品質(zhì)理念傳達(dá)到位。
 
1.內(nèi)部：理念一致，堅(jiān)守統(tǒng)一工作原則
    要想打造優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)，必然需要統(tǒng)一的目標(biāo)。在該房企，始終將打造高端產(chǎn)品、精品產(chǎn)品作為發(fā)展戰(zhàn)略，即做產(chǎn)品不僅僅是做工程，注重細(xì)節(jié)，打造精品工程，力求將其打造為高端業(yè)態(tài)，對(duì)接高端人群。
   在這樣的發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，工程線作為產(chǎn)品的主要生產(chǎn)部門，更要將其貫徹其中，“品質(zhì)第一”早已深入人心。
    為嚴(yán)控產(chǎn)品質(zhì)量，提高工作效率，在工程條線內(nèi)部，早已形成統(tǒng)一的工作原則，即便新人入職，也通過(guò)入職引導(dǎo)、內(nèi)部培訓(xùn)等一系列動(dòng)作令其快速理解工作原則。
· 做好事前控制：工作中，將絕大多數(shù)精力投入前期準(zhǔn)備，注重項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)，以及合作單位考察。其中在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)中，劃分權(quán)責(zé)、制定關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、界定時(shí)間周期等，將工作前置，做好整體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。
· 加強(qiáng)制度／標(biāo)準(zhǔn)管理：全面?zhèn)鬟_(dá)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)條文、設(shè)計(jì)圖說(shuō)、規(guī)章制度、合同、原則等，有理有據(jù)，才有說(shuō)服力。
· 樣板引路：通過(guò)樣板引路的工序及實(shí)施樣板先行的具體管控流程，針對(duì)具體的施工樣板方案組織樣板專題會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)會(huì)等，最終組織聯(lián)合驗(yàn)收，產(chǎn)品與樣板必須相互驗(yàn)證。
 
2.供應(yīng)商：一路同行，既是合作方也是伙伴
   優(yōu)秀的分供方是公司的競(jìng)爭(zhēng)力所在。該房企對(duì)分控方的重視以及管理上，有其獨(dú)到之處。
首先，打造合作共贏的分供方體系。在前期考察總包、監(jiān)理、樁基單位、樁基檢測(cè)、圍欄設(shè)計(jì)及施工單位等，合格者進(jìn)入供方體系。為保障項(xiàng)目成功，尤為重視總包，在評(píng)判入圍時(shí)從項(xiàng)目經(jīng)理能力、老板意識(shí)、參觀項(xiàng)目情況三個(gè)維度認(rèn)真篩選。
值得注意的是，該房企在選擇供應(yīng)商時(shí)，品牌知名度并非第一選擇標(biāo)準(zhǔn)，更看重的是合作方的項(xiàng)目建設(shè)能力。
進(jìn)入體系后，不斷向供應(yīng)商宣講品質(zhì)管理理念、工作要求及原則，力保每個(gè)合作單位從根本上理解該房企的底層工作邏輯。此外，還在內(nèi)部工程協(xié)同管理平臺(tái)搭建工程質(zhì)量管理體系的供應(yīng)商共同學(xué)習(xí)和工程管理的平臺(tái)，使參建各方形成更好合力，打造精品工程。
此外，在供應(yīng)商的管理上：
· 通過(guò)戰(zhàn)略集采降低成本，提高采購(gòu)效率。
· 通過(guò)對(duì)工程質(zhì)量和合同履約加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商的評(píng)價(jià)，并根據(jù)不同權(quán)重對(duì)最終結(jié)果進(jìn)行獎(jiǎng)懲，獎(jiǎng)懲措施涉及供應(yīng)商、項(xiàng)目經(jīng)理等不同類別。
· 集團(tuán)增加供應(yīng)商對(duì)該房企的反向評(píng)價(jià)，打通供應(yīng)商反饋渠道，加強(qiáng)自身合作、服務(wù)意識(shí)。
大數(shù)據(jù)+新建造技術(shù)+工程管理平臺(tái)，打造精益建造體系
匠人精神來(lái)自日本，不少標(biāo)桿房企都將“匠心”作為目標(biāo)。而該房企則將匠心融入到每個(gè)細(xì)節(jié)，始終以嚴(yán)苛嚴(yán)格的工程標(biāo)準(zhǔn)保障高質(zhì)量建筑和業(yè)主高滿意度。
 
1.大數(shù)據(jù)平臺(tái)：季度調(diào)查客戶數(shù)據(jù)，助力品質(zhì)提升
品質(zhì)管控最終目的是提供令客戶滿意的產(chǎn)品。
根據(jù)外部專業(yè)機(jī)構(gòu)每季度對(duì)客戶端數(shù)據(jù)進(jìn)行工程質(zhì)量的調(diào)查，針對(duì)分析結(jié)果提出每年改進(jìn)管理規(guī)則及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使客戶端戶均報(bào)事量逐年下降。
· 分期別：按照不同樓盤不同期別通過(guò)隨機(jī)抽樣進(jìn)行數(shù)據(jù)采集。
· 結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)分析：通過(guò)對(duì)戶型設(shè)計(jì)、建筑外觀、小區(qū)景觀、小區(qū)配套、示范區(qū)／樣板間、精裝質(zhì)量等維度作為評(píng)估指標(biāo)，并計(jì)算相應(yīng)得分。
· 3大指標(biāo)管控：根據(jù)計(jì)算得分對(duì)客戶滿意度、不同項(xiàng)目表現(xiàn)、行動(dòng)指數(shù)三大指標(biāo)進(jìn)行分析，并提出亟需改善需求、未來(lái)改進(jìn)方向等，真正得出客戶需求，指引工程管理的方向。
   通過(guò)以上做法，近3年第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的該房企房屋質(zhì)量滿意度持續(xù)在80%以上，且呈逐年攀升態(tài)勢(shì)。
 
2.新建造體系：穿插施工+新技術(shù)，提效增速的利器
圍繞提質(zhì)增效的目標(biāo)，該房企在工程施工中，采用全新的建造體系。
· 穿插施工：通過(guò)將各節(jié)點(diǎn)工序分層合理安排，實(shí)現(xiàn)“主體-外圍-公共-戶內(nèi)”各工種分段分層施工完成，達(dá)到提高效率、縮短工期的目的。
· 新技術(shù)：引進(jìn)鋁合金模板、外墻全現(xiàn)澆、爬架澆五緯穿插、鋼筋加工、噴涂石澆、整體精裝等技術(shù)，匹配當(dāng)?shù)亟ㄔ熨Y源，通過(guò)運(yùn)營(yíng)需求和資源配置的動(dòng)態(tài)優(yōu)化，支持運(yùn)營(yíng)節(jié)奏并保持項(xiàng)目均好。
該房企采用的新建造體系，主要目的是為達(dá)到按時(shí)交房、按時(shí)供貨，跑贏市場(chǎng)，減少質(zhì)量問(wèn)題，建造令業(yè)主滿意的產(chǎn)品。
 
3.工程平臺(tái)：互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)，構(gòu)建三位一體完整應(yīng)用生態(tài)
   借助互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)，搭建的數(shù)據(jù)化工程協(xié)同管理平臺(tái)，用數(shù)字手段進(jìn)行快速、高效、透明可控的產(chǎn)品生產(chǎn)全過(guò)程的質(zhì)量檢測(cè)和交付過(guò)程的品質(zhì)質(zhì)量驗(yàn)收，在工程全周期管理中介入，為業(yè)主的高品質(zhì)生活提供強(qiáng)有力的保證與支撐。
· 計(jì)劃管控體系：通過(guò)一、二級(jí)節(jié)點(diǎn)的劃分實(shí)現(xiàn)分層次管理，同時(shí)通過(guò)待辦事宜、紅燈警示、偏差分析等方式，提醒和告知計(jì)劃執(zhí)行等情況。不僅及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，還可便捷、實(shí)時(shí)了解整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量、安全、進(jìn)度等數(shù)據(jù)。
· 標(biāo)準(zhǔn)化報(bào)驗(yàn)體系：該體系有效拆分整個(gè)工序，線上固化報(bào)驗(yàn)流程和標(biāo)準(zhǔn)，讓整個(gè)工序的報(bào)驗(yàn)情況一目了然，且將現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、安全、進(jìn)度、資源等信息實(shí)時(shí)送達(dá)到各負(fù)責(zé)方，不僅有效實(shí)施和合理分派相關(guān)工作任務(wù)，還能夠讓各部門間的協(xié)作更加高效。
·  工程檢查體系：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目各階段出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行檢查和派發(fā)，規(guī)范日常施工動(dòng)作；令相關(guān)負(fù)責(zé)部門及時(shí)整改和規(guī)避，打造多方連接閉環(huán)，充分排除隱患，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和安全文明的整體把控。
· 實(shí)測(cè)實(shí)量體系：通過(guò)將建筑構(gòu)件標(biāo)簽化，自動(dòng)比對(duì)實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)，識(shí)別爆點(diǎn)的同時(shí)，還可通過(guò)責(zé)任人匹配和限定整改期限。
   通過(guò)工程協(xié)同管理平臺(tái)，不僅可實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑過(guò)程全周期和多維度監(jiān)管，還利用大數(shù)據(jù)精細(xì)化管控建造過(guò)程的同時(shí)，依托iPad、手機(jī)等移動(dòng)終端，整理和沉淀每戶建造全生命周期數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)建造數(shù)據(jù)可追溯，及時(shí)預(yù)警項(xiàng)目出現(xiàn)的管理風(fēng)險(xiǎn)，從而保障高品質(zhì)住宅開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。
 
引進(jìn)第三方評(píng)估，“質(zhì)量獎(jiǎng)”助推質(zhì)量提升
為更全面、系統(tǒng)的管控工程質(zhì)量，該房企引入第三方評(píng)估單位-瑞捷咨詢，按照“監(jiān)理+第三方工程咨詢單位”雙重過(guò)程檢查方式發(fā)現(xiàn)在建問(wèn)題，并打造“甲方-施工方-監(jiān)理方-第三方工程咨詢單位”四位一體連接閉環(huán)，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，提高建筑質(zhì)量。
在評(píng)估過(guò)程中，重點(diǎn)關(guān)注建造過(guò)程中的實(shí)測(cè)實(shí)量、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全文明等方面，輔以材料抽檢、安全專項(xiàng)等，并覆蓋所有地區(qū)公司，根據(jù)瑞捷咨詢的查驗(yàn)結(jié)果考核每個(gè)地區(qū)公司，并根據(jù)瑞捷咨詢?cè)u(píng)估結(jié)果進(jìn)行年度排名，設(shè)置質(zhì)量獎(jiǎng)。
此外，為保障第三方評(píng)估與集團(tuán)工程管理制度的統(tǒng)一，該房企一方面要求各評(píng)估小組執(zhí)行動(dòng)作嚴(yán)密一致，并在每年年底或年初與第三方評(píng)估工作進(jìn)行交底，令評(píng)估小組真正了解該房企的工程標(biāo)準(zhǔn)及語(yǔ)言；另一方面實(shí)施操作方案精細(xì)化到每個(gè)執(zhí)行動(dòng)作，及確定每一檢查項(xiàng)參評(píng)條件。
從瑞捷咨詢內(nèi)部數(shù)據(jù)可知，近年該房企的實(shí)測(cè)實(shí)量、安全、質(zhì)量評(píng)分提升呈上升趨勢(shì)。
 
結(jié)語(yǔ)
嚴(yán)苛鑄就嚴(yán)謹(jǐn)，品質(zhì)是該房企數(shù)載的沉淀。
在“將客戶擺在第一位”的價(jià)值觀指導(dǎo)下，通過(guò)三大方面的把控，該房企始終把握每個(gè)細(xì)節(jié)，以產(chǎn)品打動(dòng)購(gòu)房者，也收獲了良好的客戶口碑。